Oversluiten

Bij het oversluiten van een hypotheek los je in feite de bestaande hypotheek vervroegd af om een nieuwe hypotheek af te sluiten. Dat kan voordelig zijn als je daardoor kunt profiteren van een lagere rente zodat je minder maandlasten hebt. Je betaalt wel een boete bij afsluiten. Toch kan het de moeite waard zijn.

Mag ik altijd oversluiten?

Als je wilt oversluiten naar een andere aanbieder dan wordt onder andere gekeken naar de hoogte van je huidige inkomen en actuele waarde van de woning. Als blijkt dat het inkomen is afgenomen dan kan een hypotheekverstrekker besluiten om geen hypotheek te verstrekken. Maar er is een uitzondering:

In de regels voor verantwoorde kredietverlening (de Tijdelijke Regeling Hypothecair krediet) staat dat consumenten met een te hoge hypotheek toch door een andere aanbieder geaccepteerd mogen worden. Daarvoor gelden wel voorwaarden:

• Je moet in het huis blijven wonen.
• De nieuwe hypotheek is niet hoger dan de som van de bestaande hypotheek en de kosten voor het oversluiten.

Hoe zit het met een boete bij oversluiten? 

Eigenlijk verbreek je vroegtijdig met de hypotheekverstrekker die daardoor schade lijdt. De hypotheekverstrekker ontvangt tenslotte minder rente dan waarop was gerekend. Daardoor betaal je een boete. De hoogte van de boete hangt af van de resterende looptijd van de hypotheek en het renteniveau.

Hypotheekverstrekkers moeten zich houden aan de leidraad van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) bij het berekenen van de boete. Zij moeten bovendien transparant zijn over de manier waarop zij de boete berekenen.

Hoe moet ik die boete betalen?

Als je de boeterente uit eigen middelen betaalt dan is die aftrekbaar in box 1. Oftewel, je krijgt een deel terug van de belasting. Als je de boete niet uit eigen middelen kunt betalen, dan kan je die ook meefinancieren in de hypotheek door de hypotheek te verhogen, of met een persoonlijke lening. Hier wel even opletten: financier je de boeterente, dan kan je de boeterente aftrekken van de belasting in box 1, maar de lening zelf valt in box 3. Dus de rente die je betaalt over de lening is niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting (box1).

Als je de boete niet zelf kunt betalen en je wilt - of kunt - er ook niet voor lenen dan is er nog de mogelijkheid om de rente te middelen. Dat betekent dat de boeterente wordt verrekend in het nieuwe rentepercentage van jouw hypotheek. Je betaalt de boeterente nu dus niet in één keer, maar over de resterende periode van de nieuwe rentevaste periode.

Goed om te weten

Het rentepercentage kan ook nog verhoogd worden met andere opslagen die geen verband houden met de boeterente. Bijvoorbeeld voor het risico van vroegtijdig aflossen van de hypotheekschuld. Deze andere opslagen mogen in totaal niet hoger zijn dan 0,2%.

Het oversluiten van jouw hypotheeklening hoeft niet altijd voordelig te zijn. Bij een spaarhypotheek bijvoorbeeld wordt de spaarrente naar beneden aangepast waardoor je een hogere premie moet betalen om toch de hypotheek te kunnen aflossen aan het einde van de looptijd. Dit kan nadelig uitpakken voor jouw netto maandlasten.

Vaak is het oversluiten van een hypotheek een behoorlijke puzzel. Ook is het belangrijk om goed op te letten dat je uiteindelijk echt beter wordt van het oversluiten van een hypotheek. Een financieel planner kan daarbij helpen.