Scheiden

1. Een van jullie neemt de volledige hypotheek op zich en blijft in de woning
2. Er is een tussenliggende periode vóór verkoop waarin één van de partners in het huis blijft
3. De woning wordt verkocht
4. De woning blijft onverdeeld in de boedel

Een van jullie blijft in de woning wonen

Als de hypotheek op beider namen staat dan zijn jullie allebei hoofdelijk aansprakelijk voor de hele hypotheekschuld. Als één van beide in de woning blijft, dan moet de hypotheekakte op naam worden gezet van de partner die blijft. Alleen diegene wordt aansprakelijk voor de hypotheek.

Betaal ik belasting als ik het deel van mijn ex-echtgeno(o)t(e) overneem

Als de eigendomsverhouding minimaal 60% - 40% is dan is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Als de eigendomsverhouding buiten die bandbreedte valt, dan betaalt de overnemende partij overdrachtsbelasting over het deel dat wordt overgenomen.

Hoe kan ik die overname financieren

Het deel van de hypotheek dat wordt overgenomen, wordt gezien als een nieuwe hypotheek. Daarom zal de hypotheekverstrekker opnieuw beoordelen of je genoeg draagkracht hebt voor de volledige hypotheek. Om de hypotheekrenteaftrek te behouden moet het nieuwe deel van de hypotheek binnen 30 jaar op zijn minst annuïtair afgelost zijn. Dit kan dus gevolgen hebben voor de hoogte van je maandlasten. Maar, met goede onderbouwing en voor de juiste redenen mogen hypotheekverstrekkers zich coulant opstellen. In dit geval is een adviseur geen overbodige luxe.

Gevolgen voor de uitgekochte partner

Het kan zijn dat de partner die zijn of haar deel aan de ex-partner verkoopt een winst - oftewel "eigenwoningreserve" - realiseert. Die reserve moet dan als eerste worden aangewend bij het kopen van een nieuw huis. Als je toch het hele aankoopbedrag leent en dat doet binnen drie jaar, dan mag je over dat deel geen rente aftrekken. Na drie jaar verdampt de eigenwoningreserve. Om de eigenwoningreserve restrictie te omzeilen zou je voor drie jaar een huis kunnen huren.

Tussenliggende periode vóór verkoop

Het kan zijn dat één van de partners in het huis blijft wonen totdat de woning wordt verkocht. Voor de vertrekkende partner heeft dit gevolgen voor de eigenwoningregeling omdat de rente voor diegene nu nog maar twee jaar fiscaal aftrekbaar is. De tweejaarstermijn gaat in zodra de partner het huis definitief verlaat. Het eigenwoningforfait en de aftrekbare rente moeten nu naar verhouding van de nieuwe eigendom- en schuldverhoudingen worden opgegeven bij de belastingdienst.

Stel dat jij degene bent die de woning verlaat dan dien je jouw deel van het eigenwoningforfait bij de belasting op te geven. Dit deel mag je ook weer in aftrek brengen als betaalde alimentatie. Ook kan je jouw deel van de eigenwoningschuld als eigenwoningrente aftrekken van de belasting. Als je meer rente betaald dan alleen je eigen deel, dan mag je het meerdere aftrekken als betaalde alimentatie. De blijvende partner wordt voor dit deel belast als ontvangen alimentatie.

Na twee jaar stopt de eigenwoningregeling voor de vertrekkende partner. De schuld verhuist dan naar box 3 en de rente is niet langer aftrekbaar van de belasting. Als de blijvende partner binnen twee jaar de woning verlaat dan stopt de eigenwoningregeling. Als het huis dan leeg en te koop staat, dan kan wel gebruik worden gemaakt van de verhuisregeling.

Uw huis verkopen bij een scheiding

Verkopen met winst

Als het huis wordt verkocht met overwaarde, dan hebben beide partners een eigenwoningreserve die in verhouding staat tot het eigendom. Als het eigendom 50/50 was verdeeld, dan heeft ieder recht op 50% van de overwaarde. Als je bij een volgende aankoop in aanmerking wilt komen voor renteaftrek voor de totale hoofdsom, dan moet de eigenwoningreserve daarvoor worden gebruikt. Als je binnen drie jaar een woning koopt en je gebruikt de eigenwoningreserve niet, dan mag je de rente ter grootte van de eigenwoningreserve niet aftrekken van de belasting.

Verkopen met een verlies

Als jouw woning minder waard is dan de hoogte van de hypotheek, dan heb je bij verkoop een restschuld. De schuld staat in verhouding tot jouw eigendom. Als de restschuld vóór 1 januari 2018 is ontstaan, dan is de rente over die restschuld nog 15 jaar aftrekbaar vanaf het moment van verkoop. Als je na 1 januari 2018 een restschuld hebt, dan is de rente niet meer fiscaal aftrekbaar. Let op: een restschuld heeft een negatieve invloed op de leencapaciteit bij het kopen van een volgende woning.

Als jouw woning onder de Nationale Hypotheekgarantie valt, dan betaalt het Waarborgfonds de restschuld aan de hypotheekverstrekker. Het Waarborgfonds zal een afbetalingsregeling willen treffen. Als je geen schuld hebt aan de gedwongen verkoop en je hebt meegeholpen om de restantschuld zo klein mogelijk te houden, dan kan het Waarborgfonds dit bedrag kwijtschelden.

Het huis blijft onverdeeld in de boedel

Als de woning niet wordt verkocht of verdeeld, dan blijft de hypothecaire lening intact. Beide partners blijven dan gewoon hoofdelijk aansprakelijk voor de hele schuld. Als jullie beiden niet meer in het huis wonen dan vervalt het recht op rente-aftrek na twee jaar.

Als één van beiden in de woning blijft, dan kan diegene voor zijn deel de rente gewoon blijven aftrekken van de belasting omdat het huis dan eigen woning is.

Vraag hulp!

Als het huis voorlopig bewoond blijft, is het verstandig om goed met elkaar af te spreken wie wat betaalt en wie het huis blijft onderhouden. Het is ook belangrijk om te weten dat wederzijdse toestemming nodig is als één van beiden het huis wil verkopen. Er komt veel kijken bij een scheiding. Een financieel planner kan goed helpen om de financiële consequenties van een  scheiding in kaart te brengen en te helpen bij complexe zaken als een goede afhandeling van de hypotheek.