Doorstromers

Als je al een hypotheek hebt op je koopwoning, maar je wilt een nieuw huis kopen en je oude verkopen, dan ben je officieel een doorstromer. Er zijn een aantal belangrijke zaken waar je in dat geval rekening mee moet houden.

Vanaf 1 januari 2013 gelden nieuwe regels voor hypotheekrente-aftrek. Als je jouw hypotheek vóór die tijd hebt afgesloten, dan mag je jouw hypotheek meenemen met de regels die destijds golden. Maar, als je jouw hypotheek wilt verhogen dan mag dat alleen op basis van de nieuwe regels indien je in aanmerking wilt komen voor rente-aftrek. Vaak betekent dit dat je voor het extra deel dat je gaat lenen, een annuïtaire of lineaire hypotheek afsluit.

Als doorstromer kan je ook te maken krijgen met:

• De Bijleenregeling

De bijleenregeling geldt als je na verkoop van je woning en aflossing van de hypotheek geld overhoudt. Dit verschil wordt overwaarde of eigenwoningreserve genoemd. Sluit je een hypotheek af voor jouw nieuwe woning dan mag je de rente aftrekken over maximaal de aankoopprijs van de nieuwe woning, minus de overwaarde van jouw oude woning en eventueel eerder ontstane overwaarde. Bijvoorbeeld: De overwaarde is Euro 40.000,- en je koopt een nieuwe woning voor Euro 200.000,-. De rente is dan aftrekbaar voor maximaal Euro 160.000,-. Leen je meer dan dat bedrag dan kun je de rente over het meerdere niet aftrekken van de belasting. Deze regeling is bedoeld om doorstromers te stimuleren om de overwaarde te investeren in een nieuwe woning. Als je jouw woning met een overwaarde verkoopt en je gaat huren, dan is na drie jaar de eigenwoningreserve "verdampt". Koop je ma drie jaar weer een woning dan kun je over de volle hypotheek rente aftrekken.

• Overbruggingshypotheek

Stel je koopt een woning, maar je oude woning is nog niet verkocht. Dan kun je een overbruggingshypotheek afsluiten. Hiermee leen je het bedrag dat je nodig hebt, bovenop jouw bestaande hypotheek en je lost overbruggingshypotheek af op het moment dat je de oude woning verkoopt. Dit kan alleen als je verwacht dat je jouw woning met overwaarde verkoopt. De rente van deze hypotheek is hoger omdat de hypotheekverstrekker extra risico loopt. Bijvoorbeeld omdat het lang duurt voordat houw woning wordt verkocht, of omdat de opbrengst minder is dan verwacht.

• Dubbele maandlasten

Wanneer je eerst een nieuwe woning koopt en daarna jouw huidige woning verkoopt krijg je te maken met dubbele lasten. Die lasten kan je als volgt opvangen:

- Op basis van jouw inkomen
- Door middel van eigen geld
- Meefinancieren (alleen van toepassing wanneer
er overwaarde gerealiseerd wordt en er voldoende
leencapaciteit is)

Een hypotheekverstrekker vindt het belangrijk dat de dubbele maanlasten minimaal 12 maanden opgevangen kunnen worden. Het kan immers gebeuren dat jouw huidige woning langer te koop staat dan gepland.

• Lopende verzekeringen

Meestal hoef je geen nieuwe verzekeringen zoals een overlijdensrisicoverzekering of woonlastenverzekering af te sluiten. Je kunt je verzekeringen namelijk weer koppelen aan je nieuwe hypotheek. Wel moet je ervoor zorgen dat jouw nieuwe hypotheekverstrekker weet dat je deze verzekeringen hebt. Ze hebben daarvoor bijtijds bewijs nodig.

• Huis onder water

Als jouw woning minder opbrengt dan jouw uitstaande hypotheek (jouw woning staat onder water) dan houd je een restschuld over. Vanaf 1 januari 2018 is de rente over de restschuld niet meer aftrekbaar van de belasting. Als je vóór 1 januari 2018 een restschuld overhield, dan kun je nog maximaal 158 jaar de rente aftrekken.

De overgangsregels voor oude hypotheken, de gedragsregels die banken naleven, de mogelijke overwaarde van een verkochte woning, de mogelijke overwaarde die de partner nog meeneemt en de nieuwe hypotheekregels maken het afsluiten van een hypotheek er niet makkelijker op. Het is verstandig om daarom een betrouwbare hypotheekadviseur om hulp te vragen. Een goede voorbereiding kan problemen voorkomen.