Wat is een hypotheek nou eigenlijk?

Een hypotheek – officieel een hypothecaire lening – is een lening waarbij een huis of bedrijfspand als onderpand dienst. De hypotheekverstrekker heeft immers zekerheid nodig dat zij de lening uiteindelijk terugkrijgen. Een hypothecaire lening gebruik je om een woning aan te kopen, te verbeteren of te onderhouden.

Strenge regels voor iedereen

Ten opzichte van andere landen heeft Nederland een hoge hypotheekschuld. Daarnaast kregen wij te maken met een kredietcrisis. Dat is geen goede combinatie. Daarom zijn de regels omtrent het deel van de hypotheek waarover je rente mag aftrekken (de eigenwoningschuld), aanzienlijk aangescherpt vanaf 1 januari 2013.

De regels tot en met 31 december 2012

Vóór 1 januari 2013 viel de volledige schuld op de eigen bewoonde woning onder de eigenwoningschuld en was voor de belasting aftrekbaar in Box 1. Om dat fiscale voordeel zo veel mogelijk te benutten, was er voor 2013 een grote variatie aan hypotheekproducten verkrijgbaar. De meest voorkomende hypotheeksoorten zijn:

• Levenhypotheek.
  Hierbij realiseer je kapitaalopbouw door middel van een levensverzekering in combinatie met een hypotheek. De levensverzekering kon ook worden uitgebreid met een overlijdensrisicoverzekering of je kon die apart afsluiten. Aan het einde van de looptijd los je de hypotheek af met het vrijgekomen kapitaal van de levensverzekering. Tijdens de looptijd blijft de hoofdsom gelijk. Met deze vorm van hypotheek realiseer je maximale renteaftrek.

• Spaarhypotheek.
  Deze hypotheek heeft een leensom en een apart spaargedeelte. Het spaargedeelte wordt afgeschermd waardoor de schuld tijdens de looptijd gelijk blijft. Op het spaargedeelte wordt dezelfde rente vergoed als aan hypotheek wordt betaald. Aan het einde van de looptijd wordt de hypotheek met het spaargedeelte afgelost. Ook met deze vorm van hypotheek realiseer je maximale renteaftrek.

• Hypotheek met kapitaalverzekering eigenwoning.
  Je betaalt bij deze hypotheek maandelijks of jaarlijks een van te voren afgesproken premiebedrag. De premie is opgebouwd uit een spaargedeelte en overlijdensrisicogedeelte. Aan het einde van de looptijd keert de verzekeraar een bedrag uit waarmee de hypotheek wordt afgelost. Varianten hierop zijn de spaarhypotheek eigenwoning en beleggingshypotheek eigenwoning. De hoofdsom blijft gedurende de volledige looptijd gelijk en ook hiermee realiseer je maximale fiscale renteaftrek.

• Aflossingsvrije hypotheek.
  Bij deze hypotheek heb je geen aflossingsverplichting tijdens de looptijd en je bouwt geen kapitaal voor aflossing op. De hoofdsom blijft gedurende de volledige looptijd gelijk en ook hiermee realiseer je weer maximale fiscale renteaftrek.

• Lineaire hypotheek
  Bij de lineaire hypotheek los je de hoofdsom in gelijke delen af, gedurende de looptijd. Dit betekent dat de maandlasten steeds wat lager worden. Aan het einde van de looptijd is de hypotheeklening afgelost. De hoofdsom daalt dus gedurende de looptijd en daarmee daalt ook de renteaftrek.

• Annuïteitenhypotheek
  Gedurende de looptijd van de annuïteitenhypotheek blijven de maandlasten gelijk. Die maandlasten bestaan uit rente én aflossing. I n het begin betaal je veel rente en weinig aflossing en gedurende de looptijd ga je steeds meer aflossen en minder rente betalen. Aan het einde van de looptijd is de hypotheeklening afgelost. Omdat de hoofdsom gedurende de looptijd daalt, neemt de renteaftrek ook af.

Scherpere regels vanaf 1 januari 2013

Vanaf 1 januari 2013 moet de schuld op de eigen bewoonde woning in maximaal 360 maanden (30 jaar) worden afgelost zoals bij een annuïtaire of lineaire hypotheek. Dat wil zeggen dat de rente én aflossing ,moet worden betaald. Voor alle andere hypotheekvormen is de rente niet meer aftrekbaar voor de belasting. Ook is de leen capaciteit (hoeveel kun je maximaal lenen) verlaagd ten opzichte van vóór  januari 2013. Vanaf 2018 is de maximale leensom beperkt tot 100% van de marktwaarde.

Help, ik heb een “oude” hypotheek

Gelukkig is een overgangsregeling voor iedereen die een hypotheekvorm van vóór 1 januari 2013 heeft afgesloten. Voor diegenen blijven de regels van vóór 1 januari 2013 van kracht en dus kan maximaal gebruik worden gemaakt van belastingaftrek.

Wil je je hypotheek echter verhogen na die datum dan valt het nieuwe deel onder de nieuwe hypotheekregels. Als je een nieuwe hypotheek afsluit, dan kun je de oude hypotheekvorm meenemen. Daarvoor gelden echter wel gedragsregels; maximaal 50% van de hypotheeklening mag nog bestaan uit een aflossingsvrije hypotheek, de andere 50% moet worden afgelost.

Goed advies helpt echt

Als je een verleden van hypotheken hebt is het door de combinatie van oude en nieuwe regels vaak een heel gepuzzel om het beste uit jouw lening te halen. Maar ook bij het afsluiten van nieuwe hypotheken of het verhogen van bestaande hypotheken is het belangrijk om goed te letten op de gedragsregels. Kamer Financial planning in Naarden heeft de expertise om u te helpen met een eerlijk advies.